マンションの管理組合に所属すると、一般所有者としてだけでなく、理事会役員になることもあります。
マンションによってさまざまな決まり方がありますが、立候補や推薦で決まることもあれば、当番として回ってくることもあるそうです。理事会役員はさまざまなことを検討しなくてはならず、通常は数か月に一回、多い時には付きに二回以上も理事会を開催しなくてはなりません。
任期は一般的に一、二年とされています。一般所有者の場合は、一年に一度の通常総会の出席が義務付けられていますが、こちらは別の所有者に委任をしたり議決権行使書を提出することで欠席することができるそうです。理事会役員は、よほどの事情がない限り、辞退はおすすめできません。
管理組合は皆でやっているものですので反感を買いやすくなりますし、規定によっては負担金の支払いが発生してしまうのです。
空室損失は、一年間でどれだけ空室によって家賃収入が得られないかという額のことです。雑収入は、自動販売機や駐車場、太陽光発電、アンテナ設置など、家賃収入以外の収入のことです。実行総収入は、総潜在収入（GPI)±賃料差異＋雑収入、もしくは、総潜在収入（PRI）＋雑収入から空室損失をそれぞれ引いた額のことです。管理会社ではなく、直接貸借人からオーナーの通帳に収入が入る場合の額だとイメージしましょう。運営費は、管理会社に払う管理料、光熱費、固定資産税、点検費用、清掃費用、原状回復のための修繕費など運営するにあたって日常的にかかる費用のことです。営業純利益は、実行総収入－運営費、不動産から生まれる収益のことです。個人の裁量ではなく、不動産が稼ぎ出す収益のことです。営業純利益をしっかりと押さえておきましょう。
リターンの効率ではなく、キャッシュフローの健全性を計る指標を見てみましょう。まずは、損益分岐点です。以下、BEとします。キャッシュフローというのは、お金が入ってくるイメージがあると思います。入るのではなく、マイナスのキャッシュフローもあります。プラスのキャッシュフローは、入ってくるお金よりも出ていくお金が少ない場合です。マイナスのキャッシュフローは、入ってくるお金よりも出ていくお金が多いということです。これは、収入となって入ってくるものと支出となるものがあって、均衡点もあるということです。それが損益分岐点、BEです。全部空き室になってしまって、家賃収入がゼロ円でも、借入金の返済や固定資産税や光熱費は出て行ってしまいます。この必ず出ていくお金が入ってくるお金に対してどのくらい比率を占めているか、というのが指標です。
不動産というのは購入するときにどれだけ計画を立てて実行できるかが成否を決めるといわれています。計算上は儲かるシステムに見えても、そのシステムをどれだけ現実にするかがカギとなるからです。そこで保有期間の内容がポイントになってきます。管理を不動産会社に任せるか自分で管理するかを決めるときでも、不動産の内容がわかってないと判断できません。やるべきことが後から後から出てきても困ります。不動産会社に任せっきりにしていると、費用を割高に取られたり、よくわからない名目が計上されていたりというケースもよくあります。あまり任せっきりにしていると、相続税を払うなどいざというときにお金が足りないということも起こります。保有期間は、専門家の意見を聞いて、協力関係を築きながら、やるべきことをできる限り明確にしていく必要があります。
物件の価値は、営業純利益＋還元利回りで基本的には決まります。還元利回りというのは、投資家がいくらで買うのかという利益率のことです。還元利回りが物件個別に決まる場合は、いろんな要因がこの比率に入ってきます。例えば、現在のライバル物件や賃貸の募集状況、見た目、設備、築年数、どのくらいの融資が組めるかなどです。ポイントとしては、価格ではなく価値ということです。物件価格は、表面上に出ているものです。ただ、これはあくまでも売り主の言い値です。ときどき「指値をして、何百万も下げてもらって買った」という方がいますが、これは、他の第三者も購入する金額である価値で考えてみると割高に買っている場合もあるようです。良い物件の場合は複数の申し込みが入ります。当初よりも金額が上がったりするからです。指値で買っても割安ということではないのです。
不動産を購入するときに、自己資産はあまり入れない方が良いと考える人もいるようです。いくら入れたが方が良いかということは、内部収益率を見ても分からないそうです。預金を1億円持っていて、不動産投資に1000万円投資して借入が9000万円という風に具体的に数字があれば、計算もできるそうです。ただ、不動産投資だけするならば、借入をしないというのが一番良いそうです。ただし、他にもいろいろ運用するならば、借入をした方が良いという人もいます。資産全体で見て行かないと本質は見えてきません。自分が何を選ぶか、その選んだものを数値化すること、そして時価ベースでどれだけ純資産を増やすことができるか、どの方法が一番効率が良いのかを考えていきましょう。不動産一つではなく、資産全体を分析するというのが本当に大切です。
物件の価値に対する感覚を磨くというのは、物件をたくさん見に行ったり、不動産市場の情報収集をしたり、オリジナルな情報、業者が噛んでない情報をつかんだりすることだと思います。
また、最近はリノベーションをして人気物件に変身させるというのも耳にしますが、そういったアイディアを自分でも出せるかどうかもポイントです。いろんなところにアンテナを張る必要があるでしょう。
賃貸経営は、空室を減らし、家賃を上げたり、運営費を下げたりと工夫次第でどうでもなる部分もあります。経営者の経験値も大切ですし、どれだけ行動できるのかも重要です。
また、相場や周辺情報を知らないで、相場よりも高く買ったりすることもあります。
また割安で買ったのにマイナス物件にしてしまうこともあります。不動産投資でリスクをコントロールできるのは、経営者自身だといえます。
例えば押入れがあるお家では、厚みのあるマットレスやお布団などは、横に収納する方が多いかと思いますが、実は縦に収納するのがおススメです。
突っ張り棒を縦に2本取り付けると倒れることなく、しかも出し入れがしやすくなります。縦にすることで空間を目いっぱい使えることになります。
簡単なようで実は自分では気付きにくいことってたくさんあります。きっとぴったりの収納方法に出会えますよ。
立てる収納は押入れだけでなく、引き出しの中でも収納率ＵＰに繋がります。
どうしてかというと、たたんだ衣類を平積みで収納していると、下の衣類を取り出すときに取りづらいですよね。せっかく綺麗に収納したのに山が崩れて、
きれいに取り出しにくいという弱点があります。また自分以外のひとが取り出そうとすると、下にどんな洋服があるか見えず、全部だしてしまったりとか。
ペットと暮らす住宅を考えるなかで、犬や猫の問題行動を考えてみましょう。嘔吐や排泄物を許可された場所以外でしてしまうのは、ペットたちにとっては致し方無いことでもあることを、まず理解してあげましょう。許可された場所以外での嘔吐や排泄は、人間にとっての問題行動としては捉えられますが、彼らにとってはごく普通のことであったりもするようなのです。
このような人間にとっての犬や猫の問題行動を回避するためには、人間がペットと一緒に暮らす住宅づくりのなかで、問題を大きくしないようなクフうやアイディアが必要となってくるでしょう。たとえば、吐きクセのあるワンちゃんであれば、床の材質をはじめからそうじしたすいものにしたり、ヨゴレがヒドイ時には、パーツごとに取り換えがきくようなものにしておくことで問題を小さくできるのではないでしょうか。
タワーマンションは賛否両論があるけれども、誰もが考える最大のメリットは目の前の眺望を得ることができる点ではないでしょうか。ただし、眺望への期待ができるのは高層階であり目の前に大きなビルやマンションなどがある場合は高層階でなければ眺望への期待はなくなってしまいます。
このような高層階に住んでいると高層階症候群と呼ぶ健康障害を患うケースがあるといいます。その代表的なものが体調不良で、めまいや耳鳴りに不眠症、関節痛や腰痛などの症状が起きるようで、特に50階以上の部屋に住んでいる人に多いようです。
このような健康障害の原因は免震構造にあるようで、この構造は激しい揺れから守る目的で大きくゆっくり揺れるように造られている、これにより健康障害が起きるケースがあるわけです。